Cahiers des charges de lotissement : Un infléchissement significatif de la jurisprudence !

Paul-Guillaume Balaÿ

Paul-Guillaume Balaÿ

11/08/2022

À l’heure où les villes se densifient, les vieux cahiers des charges de lotissement posent de plus en plus de difficultés.

En effet ils instaurent bien souvent des règles contraignantes (interdiction d’immeuble collectif, limitation de la hauteur des constructions, encadrement du style architectural, encadrement de l’implantation des constructions…). Or quelles que soient les règles instaurées par le PLU, les règles du cahier des charges s’appliquent en sus, et ce sans limitation de durée de validité !

Jusqu’alors les sanctions étaient particulièrement lourdes puisque la jurisprudence considérait que la démolition était de droit en cas de violation des règles contractuelles du cahier des charges et ce même si le coloti qui se plaint ne justifie d’aucun préjudice ou si de nombreux autres colotis ont déjà violé ce cahier des charges.

Il n’existe que quelques solutions pour résoudre une partie seulement de ce type de problèmes fréquents…

Mais un très récent arrêt de la cour de cassation, du 13 juillet 2022, apporte un sérieux infléchissement à cette jurisprudence et viendra probablement rassurer de nombreux propriétaires ayant réalisé des constructions en violation du cahier des charges de leur lotissement.

En effet la cour de cassation applique Le principe de proportionnalité pour refuser d’ordonner la démolition d’un ouvrage réalisé en violation du cahier des charges.
Les juges peuvent donc désormais opérer une balance entre l’intérêt d’une mesure de démolition pour le voisin et ses inconvénients pour le propriétaire.
En l’occurrence, la démolition a été refusée mais le plaignant peut prétendre à des dommages intérêts.

En résumé il semble que lorsque la violation du cahier des charges n’occasionnera qu’un préjudice léger et hors de proportion avec la mesure de démolition ou de mise en conformité, celle-ci pourra être écartée au profit d’une simple indemnisation.

Nous observerons dans les prochains mois comment ce revirement de la cour de cassation sur les cahiers des charges de lotissement sera appliqué par les autres juridictions…

Paul-Guillaume Balaÿ
Paul-Guillaume Balaÿ
Avocat associé / Immobilier-Droit Public-Environnement
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