Promoteurs et organismes HLM : Comment nouer un partenariat via une SCCV commune ?

Promoteurs et organismes HLM : Comment nouer un partenariat via une SCCV commune ?

Le Code de la construction et de l’habitation permet aux organismes HLM (OPHLM, SAHLM et sociétés coopératives de participer au capital d’une SCCV constituée avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers privés, ce qui permet de partager les bénéfices de l’opération.

Il n’y a quasiment aucune jurisprudence sur le sujet et les textes sont à la fois strictes et imprécis.
Il convient donc d’être prudent et de garder en tête les quelques points de vigilance suivants :

👉 La SCCV doit avoir pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur revente. Cependant il nous semble possible de créer une SCCV pour certaines opérations de réhabilitation lourde.

👉 La SCCV ne doit construire que des immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Même si cela semble absurde, il est proscrit que la SCCV réalise par exemple des locaux commerciaux, même de façon minoritaire.

👉 La SCCV doit viser la réalisation d’au moins 25 % de Logements sociaux. L’interprétation la plus solide conduit à apprécier ce ratio en fonction du nombre de logements (et non par surface) et y intègre les LLS et les BRS.

👉 La durée de vie de la société ne doit pas excéder 10 ans.

👉 Malgré la présence d’un bailleur social, il est fréquent que les SCCV échappent aux règles des marchés publics. Toutefois il est important de vérifier attentivement les critères légaux de la notion de « pouvoir adjudicateur » pour éviter tout risque pénal. La conclusion d’un pacte d’associés pour encadrer le fonctionnement de la SCCV est recommandée.

👉 Cela dit, même si la SCCV est susceptible de procéder à ses achats sans publicité ni mise en concurrence préalable, le choix de l’associé privé est en principe soumis à publicité et mise en concurrence préalables.
Contrairement aux rêves de certains, la création d’une SCCV n’est donc pas la solution miracle pour construire des logements sociaux sans contraintes de publicité et de concurrence.

👉 L’organisme HLM peut acquérir en VEFA les logements sociaux réalisés par la SCCV « à due concurrence de ses apports ».
Certains pensent que l’organisme HLM ne peut acquérir des logements sociaux que dans la limite du montant de son apport au sein de la SCCV, mais il semble plus probable de considérer que le pourcentage de logements sociaux que l’Organisme HLM envisage d’acquérir n’excède pas la part de capital qu’il détient.

👉 Le recours à la SCCV commune doit être « subsidiaire ». L’interprétation la plus solide porte à penser que l’organisme HLM doit simplement s’abstenir d’utiliser la SCCV comme outil principal de réalisation de son parc de logements.